Fractionnement illégal d’un projet immobilier en zone inondable : mise en demeure préfectorale dans les Yvelines du 20 février 2025

Un projet immobilier sanctionné pour non-respect de la réglementation sur l’eau

À Maule, dans les Yvelines, un projet immobilier situé en zone inondable le long de la Mauldre a récemment fait l’objet d’une mise en demeure préfectorale après la constatation de manquements à la réglementation applicable aux travaux susceptibles d’affecter les milieux aquatiques.

Cette décision intervient à la suite des démarches engagées par plusieurs associations locales, assistées par notre cabinet, qui soutenaient que l’opération immobilière avait été artificiellement fractionnée afin d’éviter l’application de la réglementation relative à la loi sur l’eau.

L’arrêté préfectoral de mise en demeure est consultable dans le recueil des actes administratifs des Yvelines : https://www.yvelines.gouv.fr/contenu/telechargement/34593/221623/file/recueil-78-2025-068-recueil-des-actes-administratifs.pdf

Un fractionnement artificiel du projet immobilier

Le contrôle réalisé par les services de l’État a porté sur deux opérations immobilières distinctes :

• un programme situé chaussée Saint-Vincent ;

• un second programme situé rue du Ponceau.

Ces deux ensembles immobiliers sont implantés dans un secteur exposé au risque d’inondation, à proximité immédiate de la Mauldre.

L’administration a constaté que ces projets devaient être appréciés globalement, dès lors qu’ils participaient d’une même opération immobilière.

Ce découpage en plusieurs opérations avait toutefois permis d’éviter, dans un premier temps, l’application de la procédure prévue par la réglementation sur l’eau, pourtant susceptible de s’appliquer au regard de l’impact du projet sur le milieu aquatique.

L’application de la réglementation relative à la loi sur l’eau

Les services de l’État ont relevé une méconnaissance des dispositions du code de l’environnement, notamment :

• les articles L.214-1 et suivants du code de l’environnement, relatifs à la gestion équilibrée de la ressource en eau ;

• l’article L.214-3, qui soumet à autorisation ou déclaration les installations, ouvrages, travaux et activités ayant une incidence sur l’eau ou les milieux aquatiques.

  
  

Dans ce contexte, l’administration a considéré que les travaux entrepris auraient dû être soumis à une procédure au titre de la loi sur l’eau, compte tenu de leur impact potentiel sur la zone inondable et sur le fonctionnement hydraulique du secteur.

La prise en compte de l’ensemble de l’opération au regard de la nomenclature IOTA

La position retenue par l’administration s’inscrit dans la jurisprudence constante du Conseil d’État relative à l’application de la nomenclature IOTA prévue par l’article R.214-1 du code de l’environnement.

Le Conseil d’État a en effet jugé que l’appréciation des seuils applicables doit prendre en compte l’ensemble des projets constituant une même opération :

« pour déterminer si des installations, ouvrages, travaux ou activités sont soumis à déclaration ou à autorisation, au regard de la nomenclature prévue à l'article R. 214-1 du code de l'environnement et des seuils qu'elle définit, doivent être pris en compte les projets dont la réalisation est simultanée ou, le cas échéant, successive formant ensemble une seule et même opération, ce qui est le cas lorsque ces projets dépendent de la même personne, exploitation ou établissement et concernent le même milieu aquatique »(Conseil d’État, 11 avril 2018, n° 415683).

Autrement dit, le fractionnement d’un projet ne peut permettre d’échapper à l’application de la réglementation environnementale lorsque plusieurs opérations participent en réalité d’un même programme affectant un même milieu aquatique.

Une mise en demeure préfectorale pour régulariser la situation

À la suite du rapport de manquement administratif, le préfet des Yvelines a pris un arrêté de mise en demeure invitant le pétitionnaire :

• soit à remettre le site dans son état initial ;

• soit à déposer un dossier de régularisation au titre de la loi sur l’eau auprès des services de l’État.

Cette décision administrative vient confirmer l’analyse développée par les associations requérantes, selon laquelle les opérations immobilières en cause devaient être appréciées comme un projet unique soumis à la réglementation IOTA.

Une action portée par les associations locales

Cette procédure s’inscrit dans les actions engagées par plusieurs associations locales afin de veiller au respect des règles applicables aux projets situés en zone inondable.

L’association JADE revient notamment sur cette affaire et sur l’annulation du permis de construire relatif à un programme de logements situé dans ce secteur : https://www.jade-asso.fr/annulation-dun-pc-de-33-logements-en-zone-inondable/

Assistées par notre cabinet, les associations ont soutenu que les différentes opérations immobilières constituaient en réalité une seule et même opération, ce qui impliquait l’application de la réglementation relative à la loi sur l’eau.

La mise en demeure préfectorale confirme finalement l’existence d’un fractionnement irrégulier du projet, sanctionné au regard des règles applicables aux travaux susceptibles d’affecter les milieux aquatiques.