Exploitation illicite d'un établissement festif: 35 000 € d’astreintes liquidées par le juge de l’exécution (TJ Versailles, 6 février 2026, n° RG 25/03493)

Des propriétaires avaient transformé une maison d’habitation en salle de fêtes commerciale au cœur d’un lotissement résidentiel, sans autorisation d’urbanisme. Face à leur refus d’exécuter les décisions judiciaires ordonnant la fermeture, la réponse du juge se fait plus sévère à chaque étape. Par un jugement rendu le 6 février 2026, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Versailles les a ainsi condamné à payer 35 000 euros au titre des astreintes provisoires accumulées depuis juillet 2024, et a prononcé de nouvelles astreintes pour les contraindre enfin à fermer.

1. Une maison d’habitation détournée en établissement festif commercial

La commune de Boissets, défendue par le cabinet TerraNostra Avocats, s’est trouvée confrontée à une situation malheureusement de plus en plus fréquente : l’utilisation d’un bien immobilier résidentiel à des fins commerciales dans un secteur classé en zone urbaine (U) par le Plan local d’urbanisme (PLU), entouré de zones agricoles (A) et naturelles (N), dont un secteur correspondant au parc communal (Ne).

En 2020, les propriétaires avaient obtenu un permis de construire pour une maison individuelle de cinq pièces, décrite comme une « résidence principale » destinée à l’habitation. Trois ans plus tard, ce bien était transformé en un établissement commercial de loisirs festifs — soirées d’enterrement de vie de garçon ou de jeune fille, escape game, cours de pole dance, DJ sets, virées en buggys — exploitable par groupes privatisant l’ensemble du bien.

Des travaux avaient été réalisés sans autorisation, en méconnaissance du PLU. L’exploitation commerciale avait engendré de nombreuses nuisances sonores, obligeant le Maire à requérir à de multiples reprises l’intervention des gendarmes, et conduisant des riverains à déposer plainte.

2. Un changement de destination illicite au regard du droit de l’urbanisme

Sur le plan juridique, le cœur du litige réside dans la notion de changement de destination. L’article R421-17 du Code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable tout changement de la destination d’une construction. Le juge des référés du TJ de Versailles, dans son ordonnance du 11 juillet 2024, avait constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite né de l’exploitation d’une « activité commerciale d’organisation de séjours avec prestations de loisirs » dans une construction dont le permis de construire avait été délivré pour un usage d’habitation, en contravention manifeste avec l’article R421-17 du Code de l’urbanisme.

Une demande de régularisation avait bien été déposée en mai 2024 — quelques jours seulement avant l’audience de référé —, mais le Maire s’y est opposé par arrêté du 20 mai 2024. Cette décision est d’autant plus solidement fondée que le Conseil municipal avait, dès le 22 juillet 2024, modifié le PLU pour expressément interdire les « activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle » dans la rue concernée, afin de préserver le caractère résidentiel du secteur.

3. Une résistance caractérisée à l’exécution des décisions de justice

L’ordonnance de référé du 11 juillet 2024 avait enjoint aux exploitants de procéder à :

• La fermeture de l’établissement dans un délai de quinze jours, sous astreinte de 500 €/jour pendant six mois ;

• La suppression des aménagements réalisés et en particulier de fresques murales dans un délai de deux mois, sous astreinte de 200 €/jour pendant six mois ;

• La suppression des caméras de surveillance dans le même délai et sous la même astreinte.

Cette ordonnance avait été confirmée en tous points par la Cour d’appel de Versailles le 13 février 2025 (arrêt n°24/05171), devenu définitif faute de pourvoi en cassation.

Malgré ces décisions successives, l’établissement n’a jamais fermé. La commune de Boissets a produit devant le juge de l’exécution un faisceau probant d’éléments : constats de commissaire de justice attestant de la poursuite de l’activité, avis clients sur les plateformes de réservation documentant plusieurs dizaines d'événements festifs entre août 2024 et janvier 2026, captures d’écran des principales plateformes de location saisonnière, etc..

Les exploitants avaient par ailleurs adopté une stratégie de désinformation : tout en changeant le nom commercial de l’établissement pour tenter d’échapper aux injonctions, ils affirmaient publiquement qu’aucune décision de fermeture n’aurait été prononcée à leur encontre, tandis que la même activité se poursuivait à la même adresse et par les mêmes personnes.

Non seulement l’activité n’avait pas cessé, mais les propriétaires avaient créé de nouvelles sociétés pour en assurer la gestion, et envisageaient même d’ouvrir un second établissement dans la maison voisine, également leur propriété.

4. Liquidation de l'astreinte et prononcé d'une nouvelle astreinte provisoire pour contraindre à l’exécution

Saisi en liquidation d’astreintes sur le fondement des articles L.131-1 à L.131-4 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), le juge de l’exécution a rappelé le cadre applicable : la liquidation tient compte du comportement du débiteur et des difficultés qu’il a rencontrées pour exécuter l’injonction, mais aussi du principe de proportionnalité au regard du droit de propriété garanti par l’article 1er du Protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l’homme, tel qu’interprété par la Cour de cassation (Cass. 2e Civ., 20 janvier 2022, n°19-23.721 ; Cass. 2e Civ., 15 décembre 2022, n°21-16.416).

Le juge a en conséquence liquidé les astreintes provisoires à hauteur de :

•         23 000 € au titre de l’absence de fermeture de l’établissement ;

•         2 000 € au titre de l’absence de retrait partiel des fresques murales ;

•         10 000 € au titre de l’absence de retrait des caméras de surveillance.

Soit un total de 35 000 euros, portant intérêts au taux légal à compter du jugement, auxquels s’ajoutent 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Sur le fondement de l’article L.131-1 du CPCE, qui habilite le juge de l’exécution à prononcer une nouvelle astreinte lorsque les circonstances le justifient (Cass. 2e Civ., 1er septembre 2016, n°15-18.722), le tribunal a ordonné trois nouvelles astreintes provisoires de 150 €/jour chacune — soit 450 €/jour au total — pour chacune des trois obligations restant à exécuter.

Ces nouvelles astreintes courront à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de la décision par le greffe, pour une durée de 180 jours, à l’issue de laquelle il sera à nouveau fait droit à la demande de liquidation si les obligations ne sont pas exécutées.

La demande de délai de paiement de 24 mois formulée par les défendeurs a été intégralement rejetée, le tribunal ayant constaté que les éléments financiers produits étaient insuffisants et incohérents avec leurs charges déclarées, et ne permettaient pas d’établir l’incapacité alléguée à payer.

5. Portée de la décision : l’astreinte judiciaire, outil de défense du cadre de vie et de l’urbanisme durable

Cette affaire illustre une problématique croissante à l’intersection du droit de l’urbanisme et de la préservation du cadre de vie : le développement des plateformes de location de courte durée et des événementiels festifs favorise la transformation informelle de logements en établissements commerciaux, souvent en violation des règles de destination fixées par les PLU.

Si ce dossier ne met pas en jeu des enjeux de biodiversité stricto sensu, il touche à une dimension essentielle de l’environnement au sens large : la protection des espaces naturels, agricoles et résidentiels contre des usages incompatibles avec leur destination. Le PLU de Boissets, en classant les abords du lotissement en zones A (agricole) et N (naturelle) avec un secteur Ne correspondant au parc communal, témoigne de la volonté de préserver un tissu paysager et un cadre de vie qui constituent en eux-mêmes des ressources environnementales. La modification du PLU pour interdire explicitement les activités commerciales dans le secteur concerné s’inscrit dans cette même logique de protection.

Sur le plan procédural, la décision confirme que l’astreinte judiciaire est un outil puissant, mais que sa liquidation obéit à un contrôle de proportionnalité rigoureux sous l’angle du droit de propriété. Le juge de l’exécution ne liquide pas mécaniquement le plafond théorique des astreintes prononcées : il apprécie le comportement du débiteur, la réalité des obstacles rencontrés et la proportionnalité de la sanction. En l’espèce, malgré une mauvaise foi caractérisée des défendeurs, le juge a réduit les montants réclamés de 164 400 à 35 000 euros — confirmant que même face à un comportement délibérément contumace, la proportionnalité reste un impératif.

Il en résulte une leçon pratique pour les communes qui souhaitent faire respecter leur PLU : l’astreinte est efficace lorsqu’elle est documentée. C’est la qualité du travail de constatation — constats de commissaires de justice, captures de plateformes, avis clients, délibérations de modification du PLU — qui conditionne la liquidation effective et le prononcé de nouvelles astreintes plus dissuasives.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un changement de destination illicite en urbanisme ?

Un changement de destination consiste à affecter un bâtiment à un usage différent de celui pour lequel le permis de construire a été délivré (par exemple, transformer une habitation en commerce ou en établissement touristique). L’article R421-17 du Code de l’urbanisme soumet ce changement à déclaration préalable, voire à permis. L’absence d’autorisation constitue un trouble manifestement illicite sanctionnable par le juge civil.

Comment une commune peut-elle faire fermer un établissement exploité sans autorisation ?

La commune peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile pour faire constater un trouble manifestement illicite et obtenir une injonction de fermeture assortie d’astreinte. En cas d’inexécution, le juge de l’exécution peut liquider les astreintes accumulées et en prononcer de nouvelles, plus élevées.

Qu’est-ce que la liquidation d’astreinte et comment est-elle calculée ?

La liquidation est l’opération par laquelle le juge de l’exécution détermine le montant définitif de l’astreinte due, en tenant compte du comportement du débiteur et des difficultés d’exécution (art. L.131-4 CPCE). Ce montant peut être modulé par rapport au plafond théorique, le juge devant s’assurer de la proportionnalité de la condamnation au regard du droit de propriété (CEDH, Protocole n°1, art. 1er).