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Qu’est-ce qu’une friche ?

On se rappelle que la notion de friche avait été introduite dans le code de l’urbanisme par la loi « Climat et résilience » et définie comme :


« tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l'état, la configuration ou l'occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret » (article L. 111-26 du code de l’urbanisme)


Cette notion a vocation à être utilisée dans différents cadres, dans l’objet commun de favoriser le réemploi des friches :


  • Les PLU et les cartes communales ne peuvent procéder à l’ouverture à l’urbanisation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers que s’il est justifié dans le rapport de présentation que les espaces déjà urbanisés – dont les friches – ne peuvent être mobilisées (C. urb. L. 151-5) ;


  • Le droit de préemption urbain (DPU) peut être mobilisé par la commune sur des secteurs identifiés comme susceptibles de contribuer au renouvellement urbain, et notamment à la réhabilitation des friches (C. urb. L. 211-1-1) ;


  • Les projets réalisés sur une friche peuvent être autorisés, par l’autorité d’urbanisme, à déroger aux règles relatives au gabarit, dans la limite d'une majoration de 30 % de ces règles, et aux obligations en matière de stationnement, lorsque ces constructions ou travaux visent à permettre le réemploi de la friche (C. urb., art. L. 152-6-1) ;


  • A titre expérimental, les projets réalisés sur une friche peuvent bénéficier d’un certificat de projet cristallisant les règles applicables au moment de la délivrance du certificat (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 212) ;


  • Plus spécifiquement, par dérogation au principe de constructibilité limitée de la loi « Littoral », les ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire peuvent être autorisés au sein des friches en dérogation au principe de constructibilité limitée de la loi « Littoral » (C. urb. L. 211-1-1).


Rappelons encore qu’un plan gouvernemental doté d’une enveloppe très conséquente a été créé pour financer les opérations de réutilisation des friches.


La mobilisation des friches constituent également un corolaire indispensable à la mise en œuvre de l’objectif du « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN), dès lors qu’elle permet de construire sur des zones qui sont déjà artificialisées.


Le projet de décret mis en consultation propose un faisceau d’indices permettant de caractériser un terrain comme constituant une friche :


Sur l’inutilisation du bien :

  • Une concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes ;

  • Un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activités ;


Sur l’impossibilité de réemploi du bien sans aménagement/travaux préalables :

  • Une pollution identifiée pour laquelle son responsable ou l'exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s’est substitué à lui a disparu ou est insolvable ;

  • Un coût significatif pour son réemploi voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d’acquisition et d’interventions, d’une part et le prix du marché pour le type de biens concernés, ou compte tenu du changement d’usage envisagé, d’autre part.


Le projet de décret précise également :

  • que l’aménagement et les travaux préalables « s’entendent comme les interventions permettant la remise en état, la réhabilitation ou la transformation du bien concerné » ;

  • et, fort heureusement, que le terrain concerné ne peut être à usage ou vocation agricole ou forestier.


Ces définitions vont permettre de sécuriser l’identification des friches en cours au niveau local et donc la mise en œuvre du ZAN.


Attention, au-delà de la question financière, on rappelle que l’un des principaux enjeux pratiques de la mobilisation des friches est la présence récurrente d’habitats et de spécimens d’espèces protégées sur les terrains concernés, qui sont souvent renaturés. La qualification de « friche » n’exonère par le porteur de projet de l’obligation de mise en œuvre d’un processus ERC de qualité et d’obtenir une dérogation « espèces protégées » si cela est nécessaire.


Le Tribunal administratif de Lyon a ainsi notamment jugé que « le fait qu'un site a été créé ou modifié par l'activité humaine ne fait pas obstacle à ce que cet espace, dès lors qu'il est occupé par une espèce animale protégée, soit regardé comme un habitat d'espèces au sens et pour l'application de ces dispositions ». (TA Lyon, 9 déc. 2021, n°2001712).

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