Annulation du permis initial en cas de refus de permis modificatif de régularisation dans le délai imparti par le tribunal (TA Versailles, 18 novembre 2024, n°2400478)

Par un jugement du 18 novembre 2024, le tribunal administratif de Versailles a rappelé un principe fondamental du droit de l’urbanisme : lorsqu’aucune régularisation n’est produite dans le délai imparti par le juge, le permis de construire initial doit être annulé.

Un projet immobilier de 44 logements contesté

En 2022, un permis de construire tacite avait été délivré pour la réalisation d’un ensemble immobilier de trois immeubles totalisant 44 logements à Morsang-sur-Orge. Rapidement contesté, ce projet a donné lieu à plusieurs contentieux.

En novembre 2023, le tribunal avait déjà annulé la décision du maire retirant le permis tacite, et avait enjoint de délivrer un certificat confirmant son existence légale. Mais, saisi à nouveau par les riverains assistés par notre cabinet, le tribunal a relevé dans son jugement du 18 novembre 2024 plusieurs irrégularités sérieuses, notamment :

• la méconnaissance des articles L. 421-3 et R. 423-53 du code de l’urbanisme,

• la violation des règles du plan local d’urbanisme (articles UP 8-1 et UP 10-1).

Le mécanisme du sursis à statuer

Conformément à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal peut surseoir à statuer et accorder un délai pour permettre la régularisation des vices constatés.

C’est ce qu’il a décidé en novembre 2024, en laissant cinq mois au bénéficiaire du permis pour produire une mesure de régularisation. Le jugement avait clairement indiqué que faute de régularisation notifiée dans ce délai, l’annulation s’imposerait.

L’absence de régularisation entraîne l’annulation

Or, à l’expiration du délai imparti, aucune régularisation n’a été notifiée au tribunal. Les vices d’urbanisme identifiés n’ont donc pas été corrigés.

Le tribunal a en conséquence prononcé l’annulation du permis de construire tacite, confirmant que le mécanisme de régularisation ne peut pas servir à maintenir artificiellement en vie un permis illégal.

Cette solution est conforme à la jurisprudence récente du Conseil d’État (14 octobre 2024, n°471936, Rec. Lebon) : lorsqu’une régularisation est insuffisante – ou absente – le permis doit être annulé, sans possibilité de relancer indéfiniment la procédure.

Des tentatives de régularisation avortées

Le pétitionnaire avait bien tenté de déposer deux permis modificatifs successifs :

• un premier permis modificatif a été refusé en août 2024, et le référé-suspension introduit contre ce refus a été rejeté pour défaut d’urgence ;

• un second permis modificatif a été frappé d’un sursis à statuer en mars 2025, puis finalement refusé en mai 2025.

Ces démarches parallèles n’ont pas empêché l’annulation du permis initial, faute de régularisation effective dans le délai fixé par le tribunal administratif.

Une décision importante pour la sécurité juridique

Ce jugement illustre l’importance des délais et des règles procédurales en urbanisme :

• la régularisation prévue par l’article L. 600-5-1 est une faculté limitée dans le temps ;

• en l’absence de régularisation, le permis contesté doit être annulé ;

• les projets immobiliers ne peuvent pas se maintenir par des dépôts successifs de permis modificatifs sans issue.